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  • 多头管理监管是什么意思(多头管理的解决方案)

    针对群租房问题,住建部早在2011年就发布了《商品房屋租赁管理规定》,根据根据该规定,原设计用房应为最小的出租单位。去年6月,济南市出台《济南市租赁住房居住安全管理办法(试行)》,规定不得改变原有房屋空间布局结构用于出租。虽然国家和济南市已明确禁止群租房,但相关部门在实际整治中却存在诸多难题,如入户取证难、执法缺少依据、法律责任不明晰等,而且群租房涉及住建、城管、消防等多个部门,多头管理容易导致权责不清,让群租房的监管掉入空子。

    人口涌入带来租房需求

    房屋中介为赚钱不惜违法加隔断

    一个地区要快速发展,离不开充沛的劳动力资源。近几年来,济南经济快速发展,人口集聚能力不断增强,大量外来人口涌入。今年6月,济南市发布的第七次全国人口普查公报显示,济南市常住人口达到920.24万人,与2010年的811.25万人相比,十年共增加108.99万人,增长13.44%。人口的增长必然带来住房需求的增加。

    在增长的人口中,劳动年龄人口居多。由于刚参加工作,年轻人手中没有太多钱,而外地来济务工人员收入也不高,上述两个群体大都没有能力买房,也难以租整套房。虽然群租房存在私拉电线、堵塞通道等安全隐患,火灾等安全事故时有发生,但由于价格低廉,仍然受到低收入群体的欢迎。据知情人士透露,目前仅高新区就有4000多套群租房,在一些居民小区里,一栋楼上甚至存在多套群租房,给业主带来烦扰。

    济南群租房治理困局的背后:监管缺位,多头管理

    大量外来人口涌入,也催生了济南的房屋租赁市场。为了多挣钱,一些房主将闲置的房屋打上隔断对外出租,更多房主是把房子租给“二房东”,后者再进行分隔出租,赚取不菲的差价。近几年来,济南冒出了很多房屋托管机构和专门从事转租生意的“二房东”,游走在监管和安全边缘。

    据历下区姚家街道办事处物业科相关工作人员介绍,近期他们处理了很多关于群租房的投诉,在工作中他们发现,房主个人对外出租群租房的情况较少,只有10%左右,70%-80%的群租房都是房屋中介机构出租的。“房东为了省事,把房子租给中介机构,一签就签好几年,中介给房东一个月3000多元,他起码得赚7000元才能回本,只能靠打隔断增加房间。”

    舜华路街道办事处综合行政执法办相关负责人也表示,在整治群租房的过程中,他们和很多房屋租赁公司聊过,据房屋租赁公司透露,如果按照房屋原有的空间结构出租,不打隔断的话,三个卧室租过来再原封不动地转租出去,加上人工管理什么的,基本上就不挣钱了,肯定不会有中介公司从事房屋租赁行业。

    多头管理致监管缺位

    小区群租房问题屡禁不止

    针对群租房乱象,去年6月,济南市出台了《济南市租赁住房居住安全管理办法(试行)》,治理租房租赁市场的责任单位包括济南市住建局、济南市城管局、济南市公安局、济南市消防支队以及各区县政府等多个部门。

    多部门参与治理群租房,意味着执法时可以多部门联合,但多头管理也容易导致权责不清,“谁都可以管,谁都可以不管”。有街道办事处表示,治理群租房的主体为执法部门,街道办只是属地管理,发挥“吹哨人”作用,召集协调其他执法部门,但实际上很多工作最后都落到街道办的头上。“能管的部门你不管,你让没有权力的部门去管,怎么管啊?我们连个执法证都没有。”该工作人员直言。

    另外,作为小区的管理方,物业把守着小区的大门,且掌握着每户业主家的装修情况,在群租房形成和整治过程中,能起到非常大的作用。但实际情况却是,很多小区物业并未起到应有的监督作用。

    济南群租房治理困局的背后:监管缺位,多头管理

    “装修不是一天两天的事,如果物业及时巡查,发现群租房就上报给相关部门,相关部门可以要求房东立即整改,在住进去人之前还有很多整治手段,住进去人之后就比较麻烦了,既要留出时间给租客搬家,还涉及到退租金和押金等问题。如果物业在门口把装修卡死,小区一开始就不会有群租房。”舜华路街道综合行政执法办相关负责人表示。

    不过,物业也有自己的理由。一方面,他们认为自己没有执法权,看到业主在室内打隔断只能劝阻,业主不听他们也没办法。另一方面,在小区刚交房集中装修阶段,即使发现了群租房的施工队伍禁止他们入内,担小区里还有其他施工队,业主完全可以再找一个队伍,无法完全禁止。

    针对小区里的群租房问题,历下区华润昆仑御小区物业负责人告诉齐鲁晚报·齐鲁壹点记者,按照规定,业主装修需要向物业报备。在交房时他们就向业主做过明文提示,室内不允许做隔断,也不允许群租,但有业主为了逃避检查,给物业提供的装修设计图是正规的,而在实际施工中加入隔断。而物业作为服务企业没有执法权,他们能做的就是给当事业主下通知,然后上报给社区居委会和街道办事处。

    济南群租房治理困局的背后:监管缺位,多头管理

    而高新区汉峪新苑南区的物业经理则表示,如果业主只是简单的室内装修,他们不管,但如果是动了承重墙肯定不行。“如果是动承重墙改变结构是不允许的,像是做一些装修,做个小木隔断,这不叫改变它的用途,这种情况不牵扯到主体结构。”该物业经理称。

    此外,物业经理还表示,如果小区群租房里存在乱接电线的情况,存在消防安全隐患,他们可以去查。如果群租房被投诉有扰民的问题,他们也可以去协调,让租户晚上10点尽量以后别出声。至于取缔群租房,目前他们没有办法,因为住宅都是村民自己的房子。

    现行文件规定不完善

    基层部门称执法缺少依据

    根据《济南市租赁住房居住安全管理办法(试行)》,租赁房屋不得改变原有房屋空间布局结构,不得将客厅、餐厅隔断及厨房、卫生间、阳台、车库和地下储藏室等非居住空间出租用于居住的,不得将原设计的房间(卧室)分割、搭建后出租的,不得按床位出租的;成套住房按间出租的,单间居住人数不得超过2人的;单间人均建筑面积不得少于10平方米。

    虽然文件中已对群租房的认定作出明确规定,但该文件并没有对治理群租的主管部门、取证规范、处罚对象等作出明确规定,从而让相关部门在执法时“捉襟见肘”。

    济南群租房治理困局的背后:监管缺位,多头管理

    首先是入户取证难。据舜华路街道办综合行政执法办相关负责人介绍,目前不管是行政法规还是公安等部门,如果没有确凿的证据,在未经允许的情况下是不能入户的,这对整治群租房造成了很多困难。因为不能入户就意味着连初步的认定都没有,后续的强制拆除和处罚更是没法往下走,这也是困扰群租房执法的一个最重要问题。

    姚家街道办物业科的工作人员告诉齐鲁晚报·齐鲁壹点记者,为了核实群租房的情况,他们白天去了之后晚上又去,有时候熬到凌晨一两点,怕打扰其他居民还不敢使劲敲门,但敲来敲去人家就是不开,有时候和派出所民警一块儿去,租客也不开。“人家就是不给你开门,你有什么办法?”

    其次是违规认定难。比如,住建部门下了整改通知,需要现场认定,但很多群租房里打的隔断都是板子和空心砖,想要认定是违规的就得找到房屋的原始结构图,找出哪里是承重墙。“别说老房子了,一些新房子也找不到原始设计图。”姚家街道办物业科的工作人员说。

    再者是执法配合难。舜华路街道综合行政执法办相关负责人给记者算了一笔经济账:房主为了省心,把房子租给托管公司能拿到房租,而托管公司通过打隔断对外多出租房间获得额外收益,而这种隔断间很便宜,满足了很多租客的需求,“我们整治群租房,实际上是损害了他们三方的利益,这三方不配合执法,我们就面临很多困难,联系中介联系得多了,电话还经常被中介拉黑。”

    另外,《济南市租赁住房居住安全管理办法(试行)》中虽然规定非法人组织、自然人出租住房或转租达到10间以上的,应当依法办理市场主体登记。但在实际中,一些“二房东”为逃避监管,不注册公司,找两个业务员就开始收房,这是最难监管的。而对于此类行为该如何查处,文件中并未提到。

    最后是法律责任方面,虽然文件中提到了各部门的职责,但在最后的“法律责任”一章并无明确规定,仅规定“相关职能部门依据有关法律、法规、规章追究法律责任并进行处罚”。“出租人未主动主动到所在社区、物业办理住房租赁登记手续及登记承租人信息该怎么处罚?承租人未按规定向公安派出所申报居住登记该怎么处罚?房屋中介机构将房屋打隔断对外出租该怎么处罚等?没有具体规定我们就没有执法处罚的依据。”舜华路街道办综合行政执法办相关负责人表示。

    齐鲁晚报·齐鲁壹点记者注意到,《济南市租赁住房居住安全管理办法(试行)》只有两年的有效期,有效期至2022年6月2日。虽然目前相关部门还是按照现行文件规定来执行,但明年6月2日之后,济南该如何监管群租房,会不会再出台其他相关文件法规,目前还不得而知。

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